Comprar um imóvel na planta costuma representar um projeto de vida. Mas imprevistos acontecem. Uma perda de renda, uma mudança de cidade ou até o fim de um casamento podem tornar impossível continuar pagando as parcelas. Quando isso acontece, surge uma dúvida que tira o sono de muita gente: quanto a construtora pode descontar na hora de devolver o dinheiro?
Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma resposta importante. Mesmo nos empreendimentos submetidos ao chamado patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador não deve ultrapassar 25% nas relações de consumo.
Segundo o advogado Gabriel Henrique Ferreira da Silva, especialista em Direito Processual Civil, a decisão reforça que a proteção prevista no Código de Defesa do Consumidor continua sendo aplicada mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
O que é o distrato imobiliário?
Distrato é o nome dado ao cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. Na prática, significa que o comprador desiste do negócio e pede a devolução de parte do dinheiro que já pagou.
Essa situação é comum em imóveis adquiridos na planta, já que entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves podem se passar vários anos. Nesse período, mudanças financeiras ou pessoais podem impedir a continuidade da compra.
Em 2018, a Lei do Distrato definiu regras para esses casos e passou a admitir retenções maiores pelas incorporadoras, principalmente quando o empreendimento está submetido ao chamado patrimônio de afetação.
O que é patrimônio de afetação?
Apesar do nome complicado, o conceito é simples. No patrimônio de afetação, os recursos daquele empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora. Isso significa que o dinheiro arrecadado com as vendas deve ser utilizado exclusivamente na construção daquele condomínio, oferecendo maior segurança aos compradores e aos financiadores.
Foi justamente por essa proteção adicional que a Lei do Distrato passou a admitir retenções de até 50% em algumas situações.
Por que o STJ limitou a retenção?
No caso analisado, uma compradora desistiu do imóvel por dificuldades financeiras. A construtora aplicou a retenção prevista no contrato, equivalente a 50% dos valores pagos. O processo chegou ao STJ. A Corte entendeu que, embora a Lei do Distrato autorize retenções maiores em empreendimentos com patrimônio de afetação, essa previsão não pode afastar a proteção garantida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Gabriel Henrique Ferreira da Silva explica que os artigos 51 e 53 do CDC proíbem cláusulas abusivas e impedem que o consumidor sofra perdas excessivas quando o contrato é desfeito. Por isso, a Terceira Turma determinou que a retenção fique limitada a 25% dos valores pagos, salvo situações específicas, como a cobrança da taxa de fruição quando o imóvel já foi utilizado.
O que muda para quem pretende desistir da compra?
A decisão não significa que toda desistência dará direito automaticamente à devolução de 75% do valor pago. Cada caso continua sendo analisado individualmente. O principal efeito do julgamento é reforçar que cláusulas contratuais prevendo retenção de 50% podem ser consideradas abusivas quando houver relação de consumo.
Isso aumenta a segurança jurídica para compradores que precisem rescindir o contrato e serve de alerta para construtoras e incorporadoras revisarem seus contratos.
O que o consumidor deve fazer
Antes de assinar um distrato, leia atentamente o contrato e verifique qual percentual a construtora pretende reter. Se o desconto parecer excessivo, peça a justificativa por escrito e procure orientação de um advogado ou de um órgão de defesa do consumidor, como o Procon. A recente decisão do STJ reforça que o Código de Defesa do Consumidor continua sendo um importante aliado para garantir equilíbrio nessas negociações.
